Con fecha 29 de mayo de 2025, fue publicada en el Diario Oficial la Ley N° 21.748, que Establece subsidio a la tasa de interés hipotecaria para la adquisición de viviendas nuevas y modifica normas que indica.

Antecedentes

En la coyuntura económica actual, las dificultades financieras de los sectores inmobiliario y de la construcción son foco de una especial preocupación. Los aumentos en valor de sus materiales, fletes y combustibles, junto con el aumento del precio del dólar, han impactado sus costos. A lo anterior se ha sumado una menor actividad, comprimiendo sus márgenes y deteriorando la capacidad de pago de las empresas. Todo esto desde el punto de vista de la oferta, lo que empeora al considerar el lado de la demanda, que ha provocado el mayor stock de viviendas de los últimos 30 años, teniendo en cuenta que la alta carga financiera y sobre endeudamiento de las personas y familias les dificulta la adquisición de una vivienda.

En ese contexto, en el año 2023 se crearon dos programas, ambos al alero del FOGAES, enfocados en el rubro de la construcción. Sin embargo, luego de cerca de un año del inicio de ambos programas, el diagnóstico persiste, por lo que se hace necesario legislar sobre la materia.

Objetivo

La nueva regulación tiene por finalidad dinamizar el mercado inmobiliario, reducir el stock disponible, aliviar el costo financiero de miles de familias de clase media, y entregar nuevas capacidades para fomentar la inversión y el empleo en las regiones más golpeadas de nuestro país.

Contenido

En concreto, el beneficio principal es un subsidio a la tasa de interés hipotecaria de 60 puntos base. Este aplica solo para la adquisición de viviendas nuevas y está dirigido a personas naturales. Se entregará junto a una garantía estatal para lograr una baja de interés aún mayor al monto subsidiado.

El beneficio no será aplicable a compraventas de promesas celebradas con anterioridad al 31 de diciembre de 2024, ni tampoco podrá otorgarse el subsidio a créditos hipotecarios que sean novados.

Requisitos

Se entregarán hasta cincuenta mil subsidios a personas naturales, de conformidad con las reglas que se señalan a continuación:

a) Que se trate de la primera venta efectuada sobre la vivienda.
b) Que el valor de la vivienda no supere las 4.000 unidades de fomento.
c) Que la persona cumpla con los requisitos para acceder al Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva, de conformidad con el artículo sexto transitorio de la ley Nº 21.543, que crea un Fondo de Garantías Especiales.
d) Que cumpla con los demás requisitos establecidos en el o los decretos a que se refiere el inciso primero.

Por otra parte, seis mil subsidios se destinarán exclusivamente a las personas naturales que cumplan copulativamente los siguientes requisitos:

1. Que se trate de la primera venta efectuada sobre la vivienda.
2. Que se trate de créditos para el financiamiento de primera vivienda.
3. Que el valor de la vivienda no supere las 3.000 unidades de fomento.
4. Que la persona cumpla con los requisitos del decreto supremo N° 15, de 2024, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
5. Que la persona cumpla con los requisitos para acceder al Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva, de conformidad con el artículo sexto transitorio de la ley Nº 21.543, que crea un Fondo de Garantías Especiales.
6. Que cumpla con los demás requisitos establecidos en el o los decretos correspondientes.

Mecanismo de aplicación

El subsidio se aplicará directamente sobre la tasa de interés del crédito hipotecario (hasta 60 puntos base o 0,6%), y se incluirá una garantía estatal del 60% del valor de la vivienda.

Las entidades financieras verificarán que los beneficiarios cumplan los requisitos.

El beneficio estará disponible por doce meses desde la publicación de la ley.

Programa de Garantías para la Recuperación Productiva Regional

La ley dispone que podrán optar a las garantías del Fondo, denominadas “Garantías para la Recuperación Productiva Regional”, las empresas que cumplan copulativamente con los siguientes criterios de elegibilidad:

– Que sus ventas netas anuales superen las 25.000 unidades de fomento y no excedan de 1.000.000 de unidades de fomento.
– Que realice actividades económicas con una clara identificación regional o local, excluida la Región Metropolitana.

Cabe señalar que el Fondo no podrá garantizar más del 80% del saldo deudor, ni garantizar financiamientos que excedan el total de 250.000 unidades de fomento, de conformidad con lo estipulado en el reglamento respectivo.

La garantía del Fondo no podrá tener un plazo mayor a doce años, sin perjuicio del plazo del financiamiento por el cual se otorgue. Los deudores de financiamientos garantizados por el Fondo deberán destinar estos recursos a inversiones, refinanciamientos o capital de trabajo, incluidos la constitución o aportes en sociedades que tengan por objeto la explotación de la misma actividad del deudor o conexa con ésta.

Modificaciones

La norma en comento modifica los siguientes cuerpos legales:

– Ley N° 21.543, Crea un Fondo de Garantías Especiales
– Ley N° 19.281, Establece normas sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa