Con fecha 29 de noviembre de 2024, fue publicada en el Diario Oficial la Ley N° 21.718, Sobre agilización de permisos de construcción.
Antecedentes
La construcción es una actividad que se ha visto severamente cuestionada durante los últimos años debido al alto costo de las viviendas, lo que no solo ha perjudicado a las familias que no cuentan con capacidad económica para acceder a este mercado, sino que también para las mismas empresas que dejan de contar con condiciones competitivas para mantener los proyectos, situación que ha llevado a la insolvencia a muchas de ellas, varias de las cuales han debido iniciar procedimientos concursales de liquidación.
El problema más complejo que deben sortear los proyectos inmobiliarios hoy en día es la excesiva demora en los trámites que exige la ley para poder desarrollar proyectos inmobiliarios, presentándose una serie de plazos que tardan más de lo debido en cada trámite administrativo relacionado con un proyecto de construcción.
En este orden de ideas, se hace necesario avanzar hacia un sistema en el que se simplifiquen los procesos administrativos y se optimicen los esfuerzos públicos, existiendo certeza de la duración y la contabilidad de los plazos y en que sea la autoridad pública la que asuma la responsabilidad de la demora y no los emprendimientos ni las familias que desean optar a una vivienda.
Objetivo
La norma tiene como propósito fundamental, hacer más rápido el otorgamiento de permisos para la ejecución de obras habitacionales y urbanas, dando así respuesta a la realidad de miles de chilenas y chilenos que esperan que un municipio otorgue uno de tantos permisos que se requieren para edificar y viabilizar la entrega de una propiedad.
Contenido
En términos generales, la ley simplifica y agiliza los procedimientos administrativos vinculados con la construcción, y responsabiliza a los organismos intervinientes por las demoras injustificadas en el despacho de documentos esenciales para el desarrollo de un proyecto inmobiliario.
La nueva ley regula entre otras, las siguientes materias:
– Define cuáles son los requisitos que se deben cumplir para el otorgamiento de permisos de construcción.
– Establece la responsabilidad del DOM (Direcciones de Obras Municipales) en el contexto del otorgamiento de un permiso de construcción, correspondiéndole únicamente la revisión de las normas urbanísticas y que contenga los antecedentes acompañados a la solicitud de permiso. El cumplimiento de las demás normas será de responsabilidad del propietario, arquitecto y demás profesionales intervinientes. Asimismo, el arquitecto que realice el proyecto de arquitectura deberá cumplir con todas las normas legales, reglamentarias y técnicas aplicables a dicho proyecto y será responsable por los errores en que haya incurrido en el ejercicio de sus funciones cuando de aquellos se han derivado daños o perjuicios.
– Incorpora nuevos preceptos que mandatan la dictación por parte de la División de Desarrollo Urbano del MINVU de fichas de revisión y verificación de solicitudes, formularios de actas de observaciones e informes tipo de revisores independientes, para uniformar la tramitación de solicitudes ante la DOM.
– Se exime de permiso o autorización a determinadas obras preliminares (instalación de faenas, preparación de canchas o instalaciones para confección de hormigón, instalación de grúa, ejecución de excavaciones, entre otras) reemplazándola por declaraciones juradas, una vez presentada la solicitud de permiso de edificación.
– Incorpora la situación del silencio administrativo negativo, lo que implica que si la DOM, no revisa el proyecto en el plazo establecido, podría solicitarse el rechazo del expediente, y con ese antecedente, se puede solicitar su revisión a la Seremi de Vivienda y Urbanismo.
– Faculta a la Ordenanza General para determinar aquellos casos que, en consideración a su carga de ocupación, uso, clase y destino, se habilite la ejecución de las obras mediante el archivo de una declaración jurada donde el propietario y el arquitecto certifiquen que el proyecto cumple con las normas urbanísticas y todas las normas que sean aplicables al proyecto.
– Propone un recurso de reclamación en materia urbanística para impugnar resoluciones de las DOM por cualquier interesado, que contempla una primera etapa en sede administrativa, que corresponderá a las SEREMI MINVU, y una segunda etapa en sede judicial. Con este mecanismo de impugnación se apunta a unificar jurisprudencia sobre la materia y disminuir la dispersión de medios de impugnación respecto de permisos de construcción, otorgando mayor certeza jurídica a todas las partes.
Vigencia
El artículo primero transitorio de la presente normativa dispone que entrará en vigencia transcurrido el plazo de cuarenta y cinco días corridos, contado desde la fecha de su publicación en el Diario Oficial, es decir, el 14 de enero de 2025 (con excepción de lo señalado en los artículos segundo, tercero y quinto, transitorios de la misma ley).
Modificaciones
La norma en comento modifica los siguientes cuerpos legales:
– Decreto con Fuerza de Ley N° 458, Ley General de Urbanismo y Construcciones
– Decreto con Fuerza de Ley N° 1, Fija el texto refundido, coordinado y sistematizado de la Ley N° 18.695, Orgánica Constitucional de Municipalidades
– Ley N° 20.703, Crea y Regula los Registros Nacionales de Inspectores Técnicos de Obra (ITO) y de Revisores de Proyectos de Cálculo Estructural, Modifica Normas Legales para Garantizar la Calidad de Construcciones y Agilizar las Solicitudes ante las Direcciones de Obras Municipales
– Ley N° 20.071, Crea y Regula el Registro Nacional de Revisores Independientes de Obras de Edificación
– Código Orgánico de Tribunales
– Ley N° 19.496, Establece Normas sobre Protección de los Derechos de los Consumidores
– Ley N° 21.450, Aprueba ley sobre integración social en la planificación urbana, gestión de suelo y plan de emergencia habitacional
– Ley N° 21.442, Aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria
– Ley N° 21.473, Sobre publicidad visible desde caminos, vías o espacios públicos
– Decreto Ley N° 1.305, Reestructura y regionaliza el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo
– Ley N° 20.422, Establece normas sobre igualdad de oportunidades e inclusión social de personas con discapacidad
