1. Corte de Apelaciones de Rancagua. Contrato de compraventa. Lesión enorme, concepto y requisitos de procedencia. Demandante de nulidad de compraventa por lesión enorme debe acreditar cuál era el «justo precio» de la cosa vendida a la fecha de la venta. Suficiencia probatoria para acreditar el justo precio del inmueble objeto del contrato. Justo precio de venta del inmueble aquel asignado por certificado de avalúo fiscal.

2. Corte de Apelaciones de Santiago. Improcedencia de lesión enorme respecto de cesión de derechos hereditarios. Naturaleza jurídica del contrato de cesión de derechos hereditarios. Existencia de usufructo vitalicio hace improcedente determinar objetivamente el justo precio.

3. Corte de Apelaciones de Santiago. Contrato de compraventa. Hipótesis de lesión enorme. Determinación de justo precio. Actitudes que puede adoptar el comprador contra quien se pronuncia la rescisión.


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1. Corte de Apelaciones de Rancagua.

Rescisión por lesión enorme. Contrato de compraventa. Lesión enorme, concepto y requisitos de procedencia. Demandante de nulidad de compraventa por lesión enorme debe acreditar cuál era el «justo precio» de la cosa vendida a la fecha de la venta. Suficiencia probatoria para acreditar el justo precio del inmueble objeto del contrato. Justo precio de venta del inmueble aquel asignado por certificado de avalúo fiscal.

Fecha: 03/12/2019

Ver Cita Online: CL/JUR/6901/2019

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Hechos:

El demandante interpone recurso de apelación en contra de la sentencia que no hizo lugar a la demanda de rescisión de contrato de compraventa por lesión enorme. La Corte de Apelaciones revoca el fallo impugnado y hace lugar a la demanda intentada.

Considerandos relevantes:

SEGUNDO: Que conforme se ha reiterado tanto por la jurisprudencia de nuestros tribunales como por la doctrina, «se entiende que hay lesión enorme cuando el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa o cuando éste es inferior a la mitad del precio que paga por ella el comprador, así se desprende de lo previsto en el artículo 1889 del Código Civil. Para que una venta sea rescindible por lesión enorme deben reunirse una serie de requisitos: 1) que el vendedor o comprador sufran lesión enorme en los términos del artículo 1889; 2) que la venta en que ésta incida sea de aquellas que pueden rescindirse por lesión enorme, artículo 1891; 3) que la cosa vendida no haya sido enajenada por el comprador, artículo 1893; 4) que la cosa no haya perecido fortuitamente en poder del comprador, artículo 1893; y 5) que la acción se entable dentro del plazo legal que contempla el artículo 1896. Para que pueda rescindirse la venta por esta causa es menester la concurrencia simultánea de esos cinco requisitos. Si uno falta, no puede ser rescindida, ni aun cuando el vendedor o comprador sufra lesión enorme. No es su sola existencia la que da margen a esta acción; se requiere, además, que la lesión se produzca en una de las ventas en que se admite y que concurran las otras exigencias legales». (Alessandri Rodríguez, Arturo «De la Compraventa y Promesa de Venta», Tomo II, Volumen 2, página 748). (…)

CUARTO: Que, al haber invocado la actora, como causal de nulidad del contrato de compraventa celebrado por escritura pública de fecha 5 de Noviembre del año 2015, lesión enorme, debe necesariamente acreditar, para que la rescisión opere por este motivo, cuál era el «justo precio» de la cosa vendida a la fecha de la venta y para ello, necesario es conocer el real estado de la propiedad, pues el precio pagado por el inmueble debe corresponder a esa circunstancia.

QUINTO: Que, el legislador no ha definido «justo precio», quedando por ello la determinación de este concepto normativo entregada a las circunstancias particulares de cada caso, para lo cual habrá de estarse al valor normal, común y corriente o de mercado de la cosa al tiempo de celebración del contrato, esto, pues la lesión emerge «de la diferencia existente entre el valor monetario que tiene lo que se ha dado, en comparación del que tiene lo que se ha recibido» (Oscar Luis Infante, «Estudio Crítico de la Jurisprudencia del Párrafo 13° del Título XXIII del Libro Cuarto del Código Civil. De la Rescisión de la Venta por Lesión Enorme artículos 1888 a 1896»; Memoria para optar al grado de Licenciado en Ciencias Jurídicas, Universidad de Chile 1956) (…)

SÉPTIMO: Que para acreditar el justo precio del inmueble objeto del contrato, el demandante acompaña el certificado de avalúo fiscal Rol 1272 244 correspondiente al segundo semestre del año 2015, que consigna como avalúo del inmueble la suma de $23.955.567. , vigente a la fecha de la suscripción del contrato antes mencionado.

OCTAVO: Que, si bien, el avalúo fiscal es el valor que el Estado asigna a un inmueble, fijado por una tasación hecha por el Servicio de Impuestos Internos, cuyo objetivo es determinar un Impuesto Territorial, cuyos factores de valorización difieren de aquellos que condicionan la valorización comercial de una propiedad que atienden a variables físicas, económicas y sociales como la media de precio de venta relativa al sector, plusvalía, accesibilidad, tipo de edificación, urbanización, construcción, antiguedad, etc. En cambio, la Tasación o Avalúo Fiscal maneja variables técnicas fijadas por la Dirección de Obras Municipales, tablas de clasificación de terrenos, dependiendo si es predio agrícola o no agrícola, conectividad, servicios básicos, edificación, calidad y materialidad de la vivienda, entre otras.

Sin embargo y no obstante las diferencias metodológicas y de objetivos entre ambas valorizaciones, no puede restarse mérito probatorio al certificado de avalúo allegado, para los efectos de fijar el justo precio de un inmueble, toda vez que este instrumento público consigna una estimación del valor del inmueble reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus características físicas, de uso, de investigación y análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.

En efecto, según la guía para calcular el avalúo fiscal de la página del Servicio de Impuestos Internos, este se realiza considerando entre otros aspectos, el metraje del inmueble, su ubicación, destino, tipo de construcciones, calidad y material de las mismas, etc., por ende, a juicio de esta Corte, ostenta mérito probatorio en cuanto antecedente técnico objetivo que permite valorizar el inmueble sub lite y fijar con la concreción y certeza necesarias su justo precio.

NOVENO: Que, en consecuencia, teniendo como justo precio de venta del inmueble sub lite, aquel asignado por el certificado de avalúo fiscal correspondiente al segundo semestre del año 2015, vigente a la época del contrato, por un monto de $23.955.567. , cifra cuatro veces superior al precio de venta fijado en el contrato por $5.000.000. , se alza como hecho inconcuso que el precio que recibió el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa, conforme lo contemplada el artículo 1889 del Código Civil, y que por ello sufrió lesión enorme.


2. Corte de Apelación de Santiago.

Rescisión por lesión enorme. Contrato de compraventa. Improcedencia de lesión enorme respecto de cesión de derechos hereditarios. Naturaleza jurídica del contrato de cesión de derechos hereditarios. Existencia de usufructo vitalicio hace improcedente determinar objetivamente el justo precio.

Fecha: 23/07/2019

Ver Cita Online: CL/JUR/4168/2019

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Hechos:

Se interpone demanda de rescisión por lesión enorme, la que es desestimada por el juzgado civil. El tribunal de alzada, conociendo la apelación del actor, confirma el fallo de primer grado.

Considerandos relevantes:

NOVENO: Que, establecido todo lo anterior, en cuanto a la cesión de (…) a (…) de sus derechos hereditarios, tanto la doctrina como la jurisprudencia es unánime en señalar que la demanda por lesión enorme no es procedente en este caso, siendo, derechamente improcedente.

Respecto de la naturaleza jurídica del contrato de cesión de derechos hereditarios, la reiterada jurisprudencia señala que la cesión del derecho real de herencia constituye la enajenación de una universalidad jurídica que es independiente de las cosas que la componen; y que la tradición de esta cesión se verifica por el estatuto jurídico que regula los bienes muebles, o sea, por cualquier medio que importe el ejercicio del derecho de dominio por el cesionario, por lo que quedaría excluida del estatuto jurídico de la lesión enorme.

En tal sentido el fallo dictado por la Excma. Corte Suprema por sentencia de 9 de abril de 2001, en autos caratulados Vera Delgado, Julio y otros con Vera Delgado, Inés y otro (RDJ y Gaceta de los Tribunales N° 2 2001, Abril 2001).

De igual forma lo resuelto por ese mismo Tribunal en sentencia de 14 de septiembre de 1999, en causa caratulada Vásquez de la Fuente, Luciano y otras con Inmobiliaria e Inversiones Lo Curro S.A., en que establece la Excma. Corte Suprema que el objeto de la tradición o cesión de derechos hereditarios no son bienes determinados, sino que la universalidad de la herencia o una cuota de ella, por lo que al cederse derechos hereditarios no se transfiere la propiedad particular alguna en los bienes de la herencia (Ibidem, N° 3 1999, Septiembre de 1999).

La sentencia de la Excma. Corte Suprema, de trece de octubre de dos mil once, dictada en causa Rol N° 5.982 10, es esclarecedora sobre el punto:

“DÉCIMO: Que siendo cada comunero dueño de su cuota puede venderla y enajenarla, y sobre ello no cabe ya discusión. Hoy nadie pone en duda que una cuota indivisa puede ser objeto de un contrato de compraventa. La cosa vendida en este caso es una cuota indivisa en una cosa común entre dos o más personas y se podrá decir que se trata de un contrato de compraventa que tiene por objeto mediato una cuota en una cosa común y proindiviso.

“Nuestro Código, reglamentando los requisitos de la cosa vendida, señala la posibilidad de ser objeto de una compraventa una cuota. Expresa: ‘Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aún sin el consentimiento de las otras’. (artículo 1812).

“En la obra ‘Tratado de los Derechos Reales, Bienes’, Tomo I, Sexta Edición, Editorial Jurídica de Chile, de Arturo Alessandri, Manuel Somarriva y Antonio Vodanovic, en la página 112, se señala: ‘Cada propietario es considerado dueño individual y exclusivo de su cuota parte. Puede, en consecuencia, disponer de ella libremente (transmitirla, venderla, hipotecarla), sin necesidad de consentimiento de los otros comuneros (Código Civil, artículos 1812 y 1320)’.

“El profesor Victorio Pescio, siguiendo y citando al tratadista Alessandri Rodríguez, afirma, en igual sentido, que ‘la venta de una cuota en un inmueble es rescindible por lesión enorme’ (Victorio Pescio, op. cit., pág. 50), y que el copropietario puede disponer libremente de su cuota, ya sea su cuota concreta o ideal, lo que se ve corroborado por el texto del artículo 1812 del Código Civil. Así, «los actos de disposición que ejecute el copropietario con relación a la cuota, corresponden al ejercicio del ius disponendi que le incumbe como titular del derecho de propiedad. Tales actos pueden ser inter vivos o por causa de muerte» (Victorio Pescio, op. cit., pág. 49)»;

“DÉCIMO QUINTO: Que, en razón de los fundamentos antes expuestos, no cabe sino concluir que el contrato cuya rescisión por lesión enorme fue acogida en virtud del fallo recurrido, consiste en uno de ‘cesión de derechos hereditarios’, en virtud del cual, el cedente vendió, cedió y transfirió a la cesionaria, demandada, los derechos que al cedente le correspondan como cónyuge sobreviviente de doña (…) respecto del bien raíz que individualiza. Tal aserto lleva a concluir la improcedencia de la lesión enorme en la situación en comento, a la luz de las reflexiones que se han vertido en los motivos que preceden«. (…)

DECIMOTERCERO: Que, en efecto, nos encontramos en una cesión de derechos hereditarios y, la reiterada jurisprudencia tanto de la Excma. Corte Suprema como de las Cortes de Apelaciones, ha establecido que no procede esta acción en dichos casos, porque no se trata de una compraventa de bienes raíces o inmuebles, sino que se sujeta a las normas de los bienes muebles.

En efecto, el Máximo Tribunal de la República ya hacia 1950 (12 de mayo de dicho año) resolvía en la forma indicada (RDJ, vol. XLVII, sección 1ª, pág. 189). Y, desde mucho antes, la Iltma. Corte de Apelaciones de Talca, en sentencia de 20 de Noviembre de 1903 (RDJ, vol. 1, sección 2ª, pág. 385), lo que hace improcedente la presente acción. (…)

DECIMOQUINTO: Que, en todo caso, la situación planteada en autos es de mayor complejidad ya que, lo que se está cediendo es la nuda propiedad manteniendo el cedente el usufructo vitalicio sobre las especies cedidas, por lo que el valor de lo cedido y, consecuentemente, el justo precio y una eventual lesión enorme está en directa relación con el tiempo que puede durar el usufructo o que las partes contratantes piensan que puede llegar a durar, siendo esto una condición incierta, lo que hace que no pueda ser objetivamente determinado el justo precio.

DECIMOSEXTO: Que, en efecto, en el caso de marras, no es posible llegar a determinar con la certeza que exige esta materia al momento de celebrar el contrato (siempre hay que analizar todo a ese momento, y no podemos olvidarnos de ello) cuánto tiempo durará la nuda propiedad, o visto desde el otro lado, el usufructo, lo que hace volátil o etéreo el concepto de lesión enorme, que se subsume en recibir menos de la mitad del justo precio o pagar más de la mitad de ello.

Más aun considerando que lo vendido y cedido no son los inmuebles propiamente tales, puesto que estos no se encontraban en la esfera exclusiva de dominio de la cedente, toda vez que la partición de la herencia no había sido efectuada.

Así, lo único que (…) pudo válidamente ceder fue, exclusivamente, el porcentaje de la nuda propiedad de sus derechos en la comunidad hereditaria existente, reservándose para ella el usufructo.

DECIMOSÉPTIMO: Que, hay una relación directa entre el justo precio y el usufructo que se pudiera pactar y la nuda propiedad que se transfiere; y, en el caso de marras, el usufructo duró cerca de cuatro años, pero pudo haber durado diez años o más; o, también, mucho menos; por lo que es imposible que esta Corte se pronuncie sobre meras especulaciones del real valor de los derechos cedidos en relación al tiempo que el usufructo debía durar. En tal sentido, se puede conferir la sentencia de esta misma Corte, de 15 de diciembre de 1977 (RJD, vol. LXXIV, pág. 74).


3. Corte de Apelación de Santiago.

Rescisión por lesión enorme. Contrato de compraventa. Hipótesis de lesión enorme. Determinación de justo precio. Actitudes que puede adoptar el comprador contra quien se pronuncia la rescisión.

Fecha: 16/11/2018

Ver Cita Online: CL/JUR/6411/2018

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Hechos:

La parte demandante interpone recurso de casación en la forma y de apelación en contra de la sentencia que rechazó las demandas de simulación y nulidad de contratos de compraventa de inmuebles, así como la acción de indemnización de perjuicios por responsabilidad extracontractual, acogiéndose la demanda de rescisión por lesión enorme. La Corte de Apelaciones rechaza el recurso de casación en la forma y confirma el fallo impugnado.

Considerandos relevantes:

UNDÉCIMO: Que el párrafo 13 del Título XXIII del Código Civil trata de la rescisión de la venta por lesión enorme y el artículo 1888 del citado código establece que el contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme. El artículo 1889 del código sustantivo distingue cuando hay lesión enorme: el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y; el comprador sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que compra, es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

El justo precio se refiere al tiempo de celebración del contrato y se entiende en general por justo precio el valor venal o de mercado del bien raíz.

DUODÉCIMO: Que, en nuestro derecho no puede concluirse que el justo precio es el valor intrínseco de lo vendido, sino el valor real que la cosa tiene en el momento del contrato, que no es otro que el que regula la oferta y la demanda en relación con la valorización actual del dinero y con el interés por la adquisición de los terceros. Queda excluido el valor de afección, y su posible valor intrínseco no tiene influencia decisiva.

DECIMOTERCERO: Que para determinar el justo precio de la compraventa, debe entregarse el valor mismo del bien materia de la negociación a la época del contrato. Para establecer dicho valor real el tribunal debe acudir a las probanzas de pericias de profesionales conocedores de los valores referentes a la cosa discutida; a negocios efectuados en la oportunidad en que se llevó a cabo el que motiva el pleito, etc.

DECIMOCUARTO: Que dichos valores resultan determinantes a la hora de establecer el justo precio de la cosa vendida, desde que debe fijarse el valor que tiene la cosa en el comercio, el que se le asigna en las transacciones y cuya fijación se regula por la ley de la oferta y la demanda.

A estos efectos, la pericia de fojas 514, del primer semestre del año 2017, indica que el valor de tasación «Método Mercado Comparado» para el inmueble de Salvador Donoso N° 18, Rol 191 12, es de UF 5.392,11; y el mismo valor respecto del inmueble de Salvador Donoso N° 20, Rol N° 191 13, es de UF 5.238,70.

A su turno, el informe de tasación de fojas 15, resultado de la visita de 3 de julio de 2015, señala que el valor comercial de la propiedad de Salvador Donoso N° 85 (ex 18), era de UF 4.760, equivalentes a $118.615.249, y la de Salvador Donoso N° 93 (ex 20), de UF 4.790, equivalentes a $119.362.824.

DECIMOQUINTO: Que dichas probanzas, apreciadas conforme a la sana crítica, resultan idóneas para acreditar el justo precio de los inmuebles de que se trata.

La sana crítica, en el caso de la prueba pericial, se trata de un proceso interno y subjetivo que analiza una opinión expuesta por otro, o sea, es una materia esencialmente de apreciación y, por lo mismo, de hecho, cuya estimación corresponde privativamente a los jueces del fondo. La apreciación de este medio probatorio está sujeta a cánones que implican una mayor libertad de juzgamiento, donde los fundamentos legales se substituyen por las racionales máximas de experiencia. En consecuencia, los informes periciales, valorados por este tribunal con la latitud de que está legalmente investido, resultan suficientes para concluir que el justo precio de los inmuebles de autos ascendía al que determina la pericial de fojas 15, pues es coetánea a la celebración de los contratos y coherente con la evolución que se plasma en el de fojas 514.

DECIMOSEXTO: Que, según dispone el artículo 1890 del Código Civil, el comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá a su arbitrio consentir en ella o completar el justo precio con deducción de una décima parte, facultad que deberá ejercerse en la etapa de cumplimiento incidental del fallo.