1. Corte Suprema. Rescisión de contrato de compraventa por lesión enorme. Incumplimiento del requisito de la sentencia de contener las consideraciones de hecho y de derecho que le sirven de fundamento. Lesión enorme, concepto y requisitos de procedencia. Recae en el vendedor que demanda la rescisión del contrato de compraventa acreditar el justo precio del inmueble vendido al tiempo del contrato y que el precio que ha recibido es inferior a la mitad de este. Procedencia de reclamar lesión enorme en relación con la enajenación de la nuda propiedad de un inmueble. Insuficiencia probatoria para acreditar el valor de la nuda propiedad y que el precio pactado fue inferior a la mitad del justo precio de aquella.

2. Corte de Apelaciones de Temuco. Rescisión de contrato de compraventa por lesión enorme. Requisitos para accionar por lesión enorme. Justo precio dice relación con el valor normal que la cosa tiene al momento de celebrarse el contrato. Determinación del valor normal de inmueble. Suficiencia probatoria para acreditar que el precio recibido por el vendedor fue inferior a la mitad del justo precio del inmueble que vendió.

3. Corte de Apelaciones de Valparaíso. Rescisión por lesión enorme. Procedencia de compraventa de cuota indivisa sobre un inmueble. Hipótesis de procedencia de lesión enorme. Determinación de justo precio de derechos vendidos sobre bien inmueble. Improcedencia de considerar el valor total de un inmueble aún de similares características al de autos para establecer el justo precio. Insuficiencia probatoria para acreditar el justo precio de los derechos vendidos y la lesión enorme demandada


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1. Corte Suprema

Rescisión de contrato de compraventa por lesión enorme. Incumplimiento del requisito de la sentencia de contener las consideraciones de hecho y de derecho que le sirven de fundamento. Lesión enorme, concepto y requisitos de procedencia. Recae en el vendedor que demanda la rescisión del contrato de compraventa acreditar el justo precio del inmueble vendido al tiempo del contrato y que el precio que ha recibido es inferior a la mitad de este.  Procedencia de reclamar lesión enorme en relación con la enajenación de la nuda propiedad de un inmueble. Insuficiencia probatoria para acreditar el valor de la nuda propiedad y que el precio pactado fue inferior a la mitad del justo precio de aquella.

Fecha Sentencia: 24/02/2022

Cita online: CL/JUR/7411/2022

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Hechos:

Demandado interpone recurso de casación en la forma y en el fondo contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que confirmó el fallo de primer grado que acogió la demanda sobre rescisión de contrato de compraventa por lesión enorme. La Corte Suprema acoge el recurso de casación en la forma deducido y dicta sentencia de reemplazo.

Considerandos relevantes.

CUARTO: Que el quinto numeral del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil en relación al numeral 4 del artículo 170 del mismo Código prevé, como motivo de nulidad formal, «la falta de consideraciones de hecho o de derecho que sirven de fundamento a la sentencia», por cuanto sabido es que la existencia de motivaciones en una decisión constituye una garantía del debido proceso. Por ello, si el fallo contiene razonamientos incompatibles entre sí se produce una anulación de antecedentes y de raciocinio, en forma tal que la determinación que se extrae como consecuencia resulta estar claramente desposeída de motivaciones y fundamentos.

QUINTO: Que la deficiencia antes anotada resulta insalvable en la especie, en la medida que, por una parte, se concluye que correspondía al demandante probar los presupuestos de la acción la «existencia del perjuicio que reclama, que no es otro que haber vendido el inmueble de marras en una suma inferior a la mitad de su justo precio», en los términos que utiliza el fallo de primer grado pero se afirma conjuntamente que lo vendido no fue el inmueble, sino solo su nuda propiedad. Y además, ante el usufructo cuya existencia es reconocida en el fallo, es a la demandada a quien se le reprocha la falta de prueba que permita acreditar su valorización.

Del mismo modo, se atribuye al informe pericial la suficiencia para asentar el valor del inmueble y así definir la concurrencia del presupuesto previsto en el artículo 1889 del Código Civil, pero luego se descarta tal aptitud, por no haber considerado que la demandada únicamente adquirió la nuda propiedad del bien raíz y que el uso y goce se radicó en el representante de la sociedad vendedora, lo que conduce a que tales motivaciones se anulen entre sí y se deje al fallo carente de fundamentos en cuanto a los requisitos de procedencia de la acción deducida en estos antecedentes.

OCTAVO: Que así, del contexto de justificación que antecede queda demostrada la falta a las disposiciones y principios referidos en que incurrieron los magistrados del grado, lo que constituye el vicio de casación en la forma previsto en el artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el numeral 4° del artículo 170 del mismo texto legal, por la falta de consideraciones de hecho que le sirven de fundamento al fallo, lo que ineludiblemente impone acoger el arbitrio de nulidad formal.

PRIMERO (Sentencia de reemplazo) : Que la lesión enorme se configura cuando el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa o cuando éste es inferior a la mitad del precio que paga por ella el comprador. Así lo predica el artículo 1889 del Código Civil.

Para que una acción de tal naturaleza sea exitosa deben reunirse diferentes presupuestos, a saber: 1) Que el vendedor o comprador experimenten una lesión en los términos del artículo 1889 recién aludido; 2) Que la venta en que ésta incida sea de aquellas que pueden rescindirse por lesión enorme (artículo 1891 del Código sustantivo); 3) Que la cosa vendida no haya sido enajenada por el comprador (artículo 1893 del Código recién mencionado); 4) Que la cosa vendida no haya perecido fortuitamente en poder del comprador (el mismo artículo 1893); y 5) Que la acción se entable dentro del plazo legal que contempla el artículo 1896 (Alessandri Rodríguez, «De la Compraventa y Promesa de Venta», Tomo II, Volumen 2, página 1061).

TERCERO (Sentencia de reemplazo) : Que, sin embargo, desde luego debe ser aclarado que el vendedor que demanda la rescisión del contrato de compraventa de un bien raíz por lesión enorme, debe acreditar dos hechos sustanciales: a) el justo precio del inmueble vendido al tiempo del contrato (el perjuicio al que se alude en la lesión enorme es aquel que se produce en el momento mismo de celebrar el contrato de venta, porque como dice el artículo 1889 del Código Civil, el justo precio «se refiere al tiempo del contrato») y b) que el precio que ha recibido es inferior a la mitad del mismo.

Como el legislador no ha indicado una definición del «justo precio», la determinación de este concepto normativo ha quedado entregada a las circunstancias particulares de cada caso en que sea menester su dilucidación, para lo cual habrá de estarse al valor normal, común y corriente o de mercado de la cosa al tiempo de celebración del contrato; esto, pues la lesión emerge «de la diferencia existente entre el valor monetario que tiene lo que se ha dado, en comparación del que tiene lo que se ha recibido» (Oscar Luis Infante, «Estudio Crítico de la Jurisprudencia del Párrafo 13° del Título XXIII del Libro Cuarto del Código Civil»).

Por ende, en el establecimiento de la suma representativa del «justo precio», en cada caso particular, tendrá notable significación el material probatorio que los litigantes hayan aportado al pleito, pudiendo valerse el lesionado de cualquiera de los medios de prueba contemplados por la ley para justificar la existencia de la lesión.

En este contexto, debe advertirse que el establecimiento de la desproporción que causa la lesión enorme es una cuestión de hecho que corresponde determinar soberanamente a los jueces de la instancia, de acuerdo con los antecedentes del proceso. Por ello se ha resuelto que: «En el juicio de rescisión del contrato de compraventa de un inmueble por lesión enorme, la determinación del justo precio al momento de la venta es una mera cuestión de hecho y, por lo mismo, privativa de los jueces del grado, que fijan ese justo precio de acuerdo con el mérito de la prueba rendida, en términos tales que permita al juez apreciar dicha circunstancia alejado de toda vacilación y duda» (RDJ, Tomo LXXX, Sección Segunda, página 51).

QUINTO (Sentencia de reemplazo) : Que en este punto de la reflexión es conveniente señalar que durante un largo tiempo, la doctrina y la jurisprudencia negaron la procedencia de la acción rescisoria por lesión enorme cuando lo que se vendía era la nuda propiedad de un bien raíz, pues se decía que ésta tiene un valor incierto, como quiera que no se sabe cuánto tiempo durará el usufructo y cuándo la compradora recuperará la plena propiedad. Sin embargo, dicha posición ha ido variando, al constatarse que en muchos casos conducía a una abierta injusticia que los tribunales no podían sancionar, infringiendo el preciso contenido de su misión que no es otro que dar a cada uno lo que le corresponde.

El instituto en comento se vincula al carácter «oneroso conmutativo» del contrato de compraventa, en cuanto éste tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes (comprador y vendedor), que resultan gravados uno en beneficio del otro, estimándose las prestaciones por ellos asumidas como equivalentes entre sí.

En el señalado contexto, la naturaleza conmutativa del contrato se resiente cuando falla el equilibrio entre sus dos elementos esenciales, la cosa y el precio; lo que puede ocurrir cuando la cosa tiene un precio muy superior al recibido por el vendedor o cuando el comprador paga por él un precio que notoriamente excede al que realmente corresponde.

Pues bien, a corregir esta situación de desequilibrio o falta de equivalencia entre las indicadas prestaciones, que impone la compraventa, tiende el artículo 1888 del Código Civil al prescribir que tal contrato «podrá rescindirse por lesión enorme» y esta lesión viene a consistir, entonces, en el perjuicio pecuniario que se sigue para las partes como resultado del rompimiento de la equivalencia en las dos prestaciones esenciales derivadas del contrato de compraventa. Así lo ha resuelto esta Corte, entre otras sentencia, en la recaída en los autos rol N° 10.173 2010.

SEXTO (Sentencia de reemplazo) : Que, de este modo, siendo procedente reclamar una lesión enorme en relación a la enajenación de la nuda propiedad de un inmueble y si, en la especie, los derechos de uso y goce del inmueble que antes pertenecía a su propia empresa individual, es indiscutible que para que su pretensión pudiera prosperar, la actora debía aportar antecedentes idóneos para demostrar el valor de la nuda propiedad y no del dominio pleno del inmueble y, luego, que el precio pactado fue inferior a la mitad del justo precio de aquella. Y como la rendida en autos no permite establecer esos hechos, resulta inconcuso que por esa sola circunstancia la acción de rescisión debe ser rechazada.


2. Corte de Apelaciones de Temuco.

Rescisión de contrato de compraventa por lesión enorme. Requisitos para accionar por lesión enorme. Justo precio dice relación con el valor normal que la cosa tiene al momento de celebrarse el contrato. Determinación del valor normal de inmueble. Suficiencia probatoria para acreditar que el precio recibido por el vendedor fue inferior a la mitad del justo precio del inmueble que vendió.

Fecha Sentencia: 10/09/2020

Cita Online: CL/JUR/127919/2020

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Hechos:

Demandante interpone recurso de apelación contra la sentencia que rechazó la demanda sobre rescisión de contrato de compraventa por lesión enorme. La Corte de Apelaciones revoca el fallo impugnado y acoge la demanda deducida.

Considerandos relevantes.

QUINTO: Que tal como se ha razonado en la motivación 7a del fallo en alzada, los requisitos para accionar por lesión enorme de acuerdo con el artículo 1889 del Código Civil debemos estar en presencia de: a) que se hubiere celebrado un contrato de compraventa de un bien inmueble, y b) que el vendedor hubiere recibido como precio menos de la mitad del justo precio de la cosa que se vende, al tiempo del contrato.

SEXTO: Que la primera exigencia anotada se ha cumplido, hay un contrato de compraventa.

Respecto de la segunda exigencia, debemos señalar que el legislador no definió lo que se debe entender por «justo precio», como elemento que sirva para determinar si el que vende, como en este caso, recibió un precio inferior a la mitad del real valor de la cosa que vendió, por lo que debemos comprender, entonces, que el «justo precio» es aquel que dice relación con el valor normal que la cosa tiene al momento de celebrarse el contrato.

Ahora ¿cuál es el valor normal de una cosa?, y este valor normal no puede ser otro, tratándose de inmuebles, que el resultado que se haga de la comparación que se debe hacer de diversos elementos que entran en juego y que dicen relación con los valores que rigen en el mercado o en el comercio de esos bienes, pues es normal que al pactarse una compraventa de un bien raíz las partes tienen en consideración esos valores, una para exponer el precio en el que vende y la otra el valor que está dispuesto a pagar.

SÉPTIMO: Que lo normal para llegar a determinar el precio justo de la cosa vendida es recurrir a los peritajes de personas que entienden de valores de los inmuebles, llámense ingenieros, arquitectos, constructores civiles o corredores de propiedades, pero en el presente caso no hay peritaje técnico al respecto, pero esta Corte estima suficientes antecedentes para lograr aquello el valor de tasación fiscal de la propiedad que es de $ 15.319.608 al 24 de octubre de 2014, documento inserto en la compraventa de marras; y el otro antecedente es la Inscripción de dominio a nombre de un tercero, en el Registro pertinente del Conservador de Bienes Raíces de esta ciudad de fs. 1666 N° 1410 de 2018 correspondiente a un inmueble ubicado en la misma calle que la propiedad cuya venta se pretender rescindir, Quilpué N° 0935, Campos Deportivos, documento en el cual se indica que el precio de la venta de ese bien raíz fue de 2.618,148 UF, al 02 de marzo de 2018.

Aquellos antecedentes, aportados como prueba por la demandante, no objetados, tienen la entidad y fuerza suficientes para considerar que en el caso que nos ocupa el valor que recibió el vendedor en la compraventa celebrada con el demandado ($5.000.000) fue inferior a la mitad del justo precio del inmueble que vendió, cumpliéndose, por lo tanto, la segunda exigencia que se indicó en la motivación quinta precedente.


3. Corte de Apelaciones de Valparaíso

Rescisión por lesión enorme. Procedencia de compraventa de cuota indivisa sobre un inmueble. Hipótesis de procedencia de lesión enorme. Determinación de justo precio de derechos vendidos sobre bien inmueble. Improcedencia de considerar el valor total de un inmueble aún de similares características al de autos para establecer el justo precio. Insuficiencia probatoria para acreditar el justo precio de los derechos vendidos y la lesión enorme demandada.

Fecha Sentencia: 20/12/2019

Cita Online: CL/JUR/12194/2019

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Hechos:

Demandado interpone recurso de apelación contra la sentencia que acogió la demanda de rescisión de contrato por lesión enorme. La Corte de Apelaciones revoca el fallo impugnado y rechaza la acción interpuesta.

Considerandos relevantes.

Sexto : Que al respecto cabe tener presente que el contrato celebrado, es perfectamente posible, pues tal como diversos autores lo han señalado, nuestro Código Civil ha adoptado, fundamentalmente, la teoría romana a fin de explicar la naturaleza jurídica de la comunidad, en la cual cada comunero tiene una cuota parte en la cosa común y, además, tiene derecho a la cosa en su totalidad. La cuota es abstracta o ideal, toda vez que la cosa no está dividida materialmente, concibiéndose sólo de manera intelectual y siendo el comunero, dueño de su cuota, puede venderla, enajenarla, gravarla, etc. sin necesidad de consentimiento de los otros comuneros (Código Civil, artículos 1812 y 1320)».

La doctrina y jurisprudencia, ampliamente mayoritarias, son coincidentes en cuanto a que la venta de cuota indivisa sobre un inmueble, como ocurre en el caso sub lite, es rescindible por lesión enorme, siempre que se den los presupuestos exigidos.

Séptimo : Que asentado lo anterior, cabe precisar que hay lesión enorme cuando el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa o cuando éste es inferior a la mitad del precio que paga por ella el comprador, y así se desprende de lo prevenido en el artículo 1889 del Código Civil.

Cabe ahora reflexionar acerca del justo precio de los derechos vendidos por los actores, y a este respecto, el autor Silva Segura, ha señalado: «una cuota determinada e indivisa en una cosa inmueble tiene un valor que se puede apreciar al tiempo del contrato y permite hacer la comparación entre el justo precio de la cosa y el dinero que se paga por ella. En todo caso, ésta es una cuestión de hecho que resolverá el juez apreciando la prueba rendida»

En la especie, siendo cada demandante comunero dueño de una cuota ideal, no resulta posible que sus derechos se radiquen en una parte determinada de la especie o cuerpo cierto en que recaen, adquiriendo el demandado esa cuota ideal, cuestión que es determinante para establecer el justo precio de los mismos, toda vez que al adquirir esa porción, queda en indivisión, sin que aquel pueda usar el inmueble si no es con la anuencia del resto de los comuneros. Tal situación no permite considerar el valor total de un inmueble aún de similares características al de autos para establecer el justo precio, dado que en la venta de un inmueble el comprador queda como único dueño del mismo, y desde ese momento puede usar, gozar y disponer libremente de bien, a diferencia del comprador de una cuota de derechos como ocurre en la especie, que solo habilita al demandado a realizar actos de disposición respecto de su cuota, estando limitados en los actos de uso respecto del inmueble. En tales condiciones, no puede existir una unidad comparativa que tenga características idénticas que permita determinar a través de una simple operación aritmética el monto del justo precio, como lo ha pretendido la actora y ha sido concedido por el juez de la instancia.

Octavo : Que, ante tal escenario, la parte demandante no probó de manera idónea o suficiente el justo precio de los derechos vendidos en el contrato sub lite, no siendo posible arribar a la conclusión de aquella en cuanto afirma haber recibido menos de la mitad del justo precio por la cesión de sus derechos, y en consecuencia, no es posible establecer que la parte vendedora haya sufrido la lesión enorme que demanda.