1. Corte Suprema. Declaración de nulidad absoluta de la venta en pública subasta. Hay objeto ilícito en la venta del inmueble embargado por decreto judicial hecha sin autorización del juez o el consentimiento del acreedor. Nulidad absoluta de la enajenación entendida en sentido amplio. Venta forzada puede adolecer de objeto ilícito en el evento que exista una medida precautoria que afecte la cosa vendida. Objeto ilícito requiere que la prohibición se encuentre vigente al momento del contrato de venta. Acta de remate tiene el valor jurídico de una escritura pública. Prohibición de celebrar actos y contratos y embargo decretados en forma posterior al acto material que constituye la compraventa.

2. Corte Suprema. Nulidad de contrato de compraventa. Prohibición de enajenar el predio saneado dentro del plazo de un año contado desde la inscripción de la resolución respectiva. Nulidad de la compraventa del predio saneado realizada antes del plazo de un año desde la inscripción de la resolución respectiva. Segunda compraventa realizada respecto del inmueble saneado es válida, aunque inoponible al dueño. Venta realizada por quien no era dueña del predio.

3. Corte de Apelaciones de Concepción. Nulidad de contrato de compraventa. Contrato de venta prometido resulta ser nulo absolutamente por falta de objeto. Improcedencia de subdividir predio agrícola para formar lote que se prometió vender. Contrato de promesa resulta nulo absolutamente por objeto ilícito al prometer vender un lote futuro respecto de un proyecto de loteo que no se puede urbanizar. Vicios que configuran la nulidad absoluta declarada, sea por incumplimiento de los requisitos del contrato de promesa o por objeto ilícito de la promesa de venta.


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1. Corte Suprema.

Declaración de nulidad absoluta de la venta en pública subasta. I. Hay objeto ilícito en la venta del inmueble embargado por decreto judicial hecha sin autorización del juez o el consentimiento del acreedor. Nulidad absoluta de la enajenación entendida en sentido amplio. Venta forzada puede adolecer de objeto ilícito en el evento que exista una medida precautoria que afecte la cosa vendida. II. Objeto ilícito requiere que la prohibición se encuentre vigente al momento del contrato de venta. Acta de remate tiene el valor jurídico de una escritura pública. III. Prohibición de celebrar actos y contratos y embargo decretados en forma posterior al acto material que constituye la compraventa.

Fecha Sentencia: 09/02/2021

Cita online: CL/JUR/25748/2021

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Hechos:

Demandante interpone recurso de casación en el fondo contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que confirmó el fallo de primer grado que rechazó la demanda sobre declaración de nulidad absoluta de la venta en pública subasta por objeto ilícito de la escritura pública de la adjudicación en remate. La Corte Suprema rechaza el recurso de casación en el fondo deducido.

Considerandos relevantes.

QUINTO: Que con relación al artículo 1464 N° 3 del Código Civil, se ha sostenido en doctrina que hay objeto ilícito en la venta del inmueble embargado por decreto judicial hecha sin autorización del juez o el consentimiento del acreedor, no obstante que, lo que la ley prohíbe y sanciona con nulidad absoluta es la enajenación, o sea, el acto por el cual se transfiere a otro, a cualquier título, la propiedad u otros derechos reales sobre las cosas embargadas por decreto judicial, entendiendo por tales los bienes retenidos o prohibidos de enajenar o gravar por orden del juez competente. De este modo se ha entendido que el legislador, al emplear el término «enajenación», no lo hace en sentido estricto de transferencia del dominio sino en un sentido amplio, o sea como un acto por el cual se transfiere a otro la propiedad u otro derecho real sobre una cosa a cualquier título (Repertorio de Legislación y Jurisprudencia. Editorial Jurídica, año 1969, p.69). Si bien es cierto que la enajenación y la venta son jurídicamente conceptos distintos, esta distinción no tiene importancia tratándose de una compraventa, ya que, cualquiera que sea su alcance, al disponer el artículo 1810 del citado cuerpo legal que «no pueden venderse las cosas corporales e incorporales cuya enajenación esté prohibida por la ley», hace extensivo el objeto ilícito a la compraventa de las cosas embargadas por decreto judicial que se efectúa sin la autorización del juez o el consentimiento del acreedor.

También se ha sostenido que «la venta forzada y más propiamente el modo de adquirir tradición del derecho real de dominio constituido por la competente inscripción, que tiene por título dicha venta por el ministerio de la justicia, puede adolecer de objeto ilícito en el evento que exista una medida precautoria que afecte al inmueble cuya tradición se pretenda», (Corte Suprema Rol N° 3612 2010), lo que resulta también aplicable a la figura del embargo y las medidas cautelares.

SÉPTIMO: Que la norma del artículo 1464 N° 3 del Código Civil requiere para que haya objeto ilícito que la prohibición se encuentre vigente al momento del contrato de venta, «si existe al tiempo de la tradición únicamente, esta no podrá efectuarse tal vez, pero la venta es eficaz, pues la ilicitud existe cuando al celebrarse el contrato, es decir, al crearse la obligación, se encuentra embargada la cosa que es objeto de ella. Lo que la ley sanciona con nulidad es el contrato con objeto ilícito y éste es tal cuando la venta recae sobre cosa embargada». (De la compraventa y de la promesa de venta, Arturo Alessandri Rodríguez, Editorial Jurídica de Chile, año 2003, Tomo I, pág. 180).

La doctrina igualmente ha desarrollado el alcance del inciso segundo del artículo 495 del Código de Procedimiento Civil, en tanto otorga al acta de remate el valor de escritura pública para los efectos del artículo 1801 del Código Civil, luego, es indudable que el acta de remate tiene el valor jurídico de una escritura pública, la que ha de suscribirse para los efectos de la correspondiente inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. En el mismo sentido, se ha señalado correctamente que «…efectuado el remate público, desde el punto de vista jurídico, se ha celebrado un verdadero contrato de compraventa entre el ejecutado, representado por el juez, en calidad de vendedor, y el subastador, que viene siendo el comprador» venta que queda perfecta una vez que «se extiende el acta de remate». (Cassarino Viterbo, Mario. Manual de Derecho Procesal, Tomo V, quinta edición, año 1998, páginas 178 y 179).

OCTAVO: Que, el acto cuya ilicitud acusa el recurrente y en que sustenta las infracciones normativas descritas es la escritura pública de adjudicación celebrada el 14 de abril de 2010, como consta a fojas 14. Sin embargo, dicho instrumento no es más que la materialización de una actividad procesal anterior, cual es el acta de remate, que constituye en sí el acto jurídico material que contiene la obligación susceptible de ser anulada.

En consecuencia, cualquier discusión sobre estos yerros de derecho resulta intrascendente, ya que aun en el evento de concordar con el recurrente en la infracción de ley que se denuncia y dictarse sentencia de reemplazo, este tribunal forzosamente tendría que arribar a la decisión de rechazar la demanda, pues el acto atacado no es el que contiene la enajenación prohibida por la ley, en tanto la prohibición de celebrar actos y contratos, como el embargo dispuestos en la causal Rol 600 2008 del Primer Juzgado Laboral de Puerto Montt, han sido decretados en forma posterior al acto material que constituye la compraventa y que no ha sido objeto de reproche en la acción deducida por el demandante.


2. Corte Suprema

Nulidad de contrato de compraventa. Prohibición de enajenar el predio saneado dentro del plazo de un año contado desde la inscripción de la resolución respectiva. Nulidad de la compraventa del predio saneado realizada antes del plazo de un año desde la inscripción de la resolución respectiva. Segunda compraventa realizada respecto del inmueble saneado es válida, aunque inoponible al dueño. Venta realizada por quien no era dueña del predio.

Fecha Sentencia: 21/12/2020

Cita online: CL/JUR/175636/2020

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Hechos:

Demandante interpone recurso de casación en el fondo contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que confirmó el fallo de primer grado que rechazó la demanda de nulidad de contrato de compraventa. La Corte Suprema acoge el recurso de casación en el fondo deducido y dicta sentencia de reemplazo.

Considerandos relevantes.

SEXTO: Que los textos del D.L. 2695 son terminantes en cuanto es prohibido enajenar el predio saneado dentro del plazo de un año contado desde la inscripción de la resolución respectiva.

SÉPTIMO: Que, en síntesis, el artículo 1810 del Código Civil dispone que no pueden ser vendidas las cosas que cuya enajenación está prohibida por ley.

OCTAVO: Que, en el caso, la compraventa fue celebrada dentro del aludido plazo de un año; por tanto, queda claro que infringe el mencionado artículo 1810 en relación con el citado precepto del D.L. 2695.

A este respecto debe ser formulada una precisión. El artículo 1810 dispone «Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley.» Con ese tenor no queda expresado directamente que cuando la ley ha prohibido enajenar queda prohibido vender. Lo que dispone es que: todas las cosas «pueden» venderse, salvo las que la ley prohíbe enajenar; luego, las de enajenación prohibida por ley «no pueden» ser vendidas. Así, surge la interrogante del alcance de la expresión «no pueden;» cuál es la consecuencia para el acto cuando es celebrada una venta en circunstancias que «no puede» ser celebrada. Y esta Corte entiende que cuando el artículo 1810 dispone que «no se puede,» la expresión equivale a una prohibición; cuando «no se puede» vender está disponiendo que está prohibido vender. De modo que cuando es celebrada la venta en circunstancias en que «no puede» ser celebrada ha sido celebrado un acto prohibido. Y quien lo ha prohibido es la ley. Y el acto prohibido por la ley es nulo de nulidad absoluta. Desde luego, el artículo 10 del Código Civil dispone que los actos que la ley prohíbe son nulos (salvo que la ley misma disponga otra consecuencia que la nulidad). Si bien la regla no añade que la nulidad es absoluta, la conclusión es esa conforme a los artículos 1466 inciso final y 1682, ambos también del Código Civil. El primero dispone que los actos prohibidos por la ley tienen objeto ilícito y el segundo que los actos con objeto ilícito son nulos absolutamente.

Ahora puede resumirse que: el D.L. 2695 prohíbe enajenar el predio saneado antes del plazo citado. El artículo 1810 del Código Civil dispone que si por ley está prohibido enajenar, está asimismo prohibido vender; en el caso el demandado vendió dentro del plazo, es decir, celebró una venta prohibida; la consecuencia es que la venta es nula absolutamente.

Como puede verse, para esa conclusión no es necesario entrar a examinar el alcance del concepto enajenación. Si no existiere el artículo 1810 sería necesario entrar a ese examen, pero existe.


3. Corte de Apelaciones de Concepción.

Nulidad de contrato de compraventa. Contrato de venta prometido resulta ser nulo absolutamente por falta de objeto. Improcedencia de subdividir predio agrícola para formar lote que se prometió vender. Contrato de promesa resulta nulo absolutamente por objeto ilícito al prometer vender un lote futuro respecto de un proyecto de loteo que no se puede urbanizar. Vicios que configuran la nulidad absoluta declarada, sea por incumplimiento de los requisitos del contrato de promesa o por objeto ilícito de la promesa de venta.

Fecha Sentencia: 02/11/2020

Cita Online: CL/JUR/175608/2020

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Hechos:

Demandante interpone recurso de apelación contra la sentencia que declaró de oficio la nulidad absoluta del contrato de promesa de venta, por ser contrario al artículo 136 de la Ley de Urbanismo y Construcción, retrotrayendo a las partes al estado anterior a la celebración del contrato. La Corte de Apelaciones rechaza el recurso de apelación y confirma la resolución impugnada.

Considerandos relevantes.

SEXTO: Que, en consecuencia y por aplicación del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el contrato de venta prometido resulta ser nulo absolutamente por carencia de objeto, desde que recae sobre una cosa que no podrá existir, pues lo prometido vender es un lote futuro «que se creará mediante subdivisión», la cual, atentos a lo declarado por las partes y el carácter agrícola del predio donde estaría emplazado, no puede tener lugar por no estar permitidas las subdivisiones en aquél. En estas circunstancias, el contrato de venta prometido resulta ser nulo absolutamente por falta de objeto, omitiendo un presupuesto de existencia de tal acto, lo que se traduce en el incumplimiento del requisito del N° 2 del artículo 1554 del Código Civil para la promesa de compraventa prometida, que exige «que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces», cuyo no es el caso.

Asimismo y aplicando el artículo 136 del señalado cuerpo normativo, el propio contrato de promesa resulta nulo absolutamente por objeto ilícito, ya que se ha prometido vender un lote futuro respecto de un proyecto de loteo que no se puede urbanizar, ya las que obras de urbanización implican «la apertura de calles y formación de nuevos barrios o poblaciones» (según lo dispuesto en el citado artículo 65), las que no se pueden llevar a cabo conforme a la prohibición de efectuar aquellas al tenor del reseñado artículo 55 y lo declarado por las propias partes en la cláusula décima del contrato. De lo anterior se colige que se ha celebrado un contrato prohibido por la ley, sancionado con objeto ilícito en el artículo 1466 parte final del Código Civil, desde que el artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones prohíbe al propietario celebrar contratos de promesa de venta sobre aquellos predios o lotes que carezcan de las respectivas obras de urbanización, como acontece en la especie.

SÉPTIMO: Que, en estas circunstancias, cualquiera de los vicios antes enunciados conduce a configurar la nulidad absoluta declarada, sea por incumplimiento de los requisitos del contrato de promesa de marras los que se exigen en atención a la naturaleza del acto que se ejecuta o celebra (en este sentido, sentencia de la Excma. Corte Suprema de 30 de enero de 2020, rol 17.029 2018) , sea por objeto ilícito de la promesa de venta de este proceso, ambas sancionadas en el artículo 1682 del Código de Bello.

Tales defectos autorizan para anular de oficio el contrato de promesa de estos autos, desde que aquellos vicios aparecen de manifiesto en tal contrato, ya que suponen una contravención evidente de las disposiciones arriba reseñadas, que los jueces no puede desconocer y que se pueden percibir a partir de la simple lectura del referido contrato, en especial de las cláusulas descritas en el considerando segundo precedente y por ausencia de los requisitos que imponen las normas infringidas (un razonamiento similar puede apreciarse en la sentencia de la Excma. Corte Suprema de 22 de junio de 2017, rol 6065 2017).

OCTAVO: Que, siendo nulo el contrato de promesa objeto de estos autos, también lo es la cláusula penal pactada en el mismo, por lo que tampoco puede accederse a esta última (artículo 1536 inciso 1° del Código Civil).